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2017/04/18

不動産業と林業の相似性

たまたま不動産業界の記事に目を通した。日経ビジネスオンラインにあった不動産コンサルタントの牧野知弘氏へのインタビューである。

すると「これって、現在の林業事情と同じかも?」と思えたほど似たところが々ある。課題も浴似ているが、不動産業界で起きている新たな展開も、林業のヒントになるよう感じるのだ。

ちょっと羅列してみる。
 
現在の不動産は「資産であった不動産が、一転して負債になってしまう
これって、財産のつもりの山が金食い虫になったと嘆く山主の言葉そのもの。。。
 
 
不動産の価格が上がっていくことがもはや幻想
木材価格が上がっていくことなんて、もはや幻想……。もちろん森林価格も下落しているし。
 
 
空き家率が30%を超えてしまうと犯罪が増え、地域が荒廃していき、「スラム化」が一気に進む」 
地域の森林の約30%を超える面積が放置されて荒れると、森林地域(山村)全体が過疎高齢化で限界化して崩壊していく。
 
 
だが、今後へのヒントもある。 
 
若い人たちの多くは、住宅の価値とは「利用価値」に過ぎないという認識
若い人の多くは、森林は木材生産を行なう土地ではなく、空間利用する場と考えている。
この意識を強めたら、土地と利用権の分離を進めることができるだろう。土地価格はもっと下げて、利用価値で森林の売買を行なうことを考えられないか。 
 
不動産が証券化されるようになって以降、投資マネーの対象
森林の土地ではなく利用権(地上権)に価値があるのなら、それを証券化したら、投資マネーが入ってくるのではないか? 証券だから転売も可能となり、流動性が増す。
利用権を購入して、その森林を魅力的に仕立ててから転売することで利益を出す、という森林ビジネスも生れるかもしれない。
 
 
不動産業界では、自分の家を建てるためにローンを組んで購入する、その家と土地は財産となる……という固定化した考え方は古びてきた。最近の人ならは、
ローンを組むのであれば、倉庫みたいな建物を買って改装しシェアハウスとして運用するとか、二階建の戸建て物件の一階を賃貸に回すとか、民泊事業参入も視野に入れるとか、とても現実的で柔軟な発想を持っている。返済原資を自分の給料以外に確保している
森林の利用権購入も同じように考える。森林からの利益を木材生産だけで考えると成り立たない。シェアハウスや賃貸、民泊……に相当する別の収入源を一部に確保しておくことはできないか。
たとえば林内を有料の花園やトレイルラン、アスレチック場にする、林道や作業道の一部にソーラーパネルを設置したり、尾根筋に風車を設置して風力発電してもよい。尾根筋の道路は、風車のメンテナンスと林業用の両方に使える。、ほかにも小水力発電も可能だろう。さらに森林を小分けしてオーナー制度よろしく貸し出す……。いろいろ思いつくのだが、別口で利益を上げて、その金で森林を維持するのだ。
 
 
……こんな考え方を、実は折に触れて金融関係者や森林所有会社の人に提案してきたのだが、一顧だにされない(笑)。みんな、頭がカタい。アイデア勝負の時代なのに固定観念に縛られている。
むしろ先進的な不動産業者に森林経営を任せた方がいいかもしれないなあ。

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コメント

 初めまして。
 私は、地方銀行より(一社)九州経済連合会に出向し、林業部会の担当しております中原と申します。
田中先生のブログをいつも楽しく拝読させて頂いております。
 林業素人の私にとってバイブル的存在です。

 今回の内容については、一金融マンとして以前から非常に興味を抱いており、今年は遅ればせながら当会に参加頂いている金融機関で「森林ファンド」の勉強会を開いてみたいと考えていました。
 お許し頂けるのであれば、このブログ内容についても勉強会の資料として使わせて頂ければ幸いです。

 今後も田中先生のブログを楽しみにしております。

ブログに書くことは公開情報ですから使っていただくのはかまいません。ただし「思いつき」ですからね……(笑)。

むしろ銀行関係者で、現在林業に関わっておられるなら、森林の利用権を証券化するスキームを構築して、ぜひ私に教えていただきたい。(利点・問題点も含めて)

林業には、昔から土地と上に生えている木材の価値を分離する取引は頻繁でしたし、立木権を登記することもできます。法的にも十分可能だと思います。

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